原标题：作为房地产会计，你还不知道的土地取得环节财税处理方法，这里有案例解析哦~

  取得土地使用权是房地产企业必经的一个环节，作为房地产会计，一定要知道取得土地环节的财税处理！小编整理了土地取得环节的财税处理，还不知道的小伙伴，赶快来学习一下吧!

  （1）房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老 项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。（36号文）

  （2）房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老 项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。（附件二）

  向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效扣除凭证。

  （1）“向政府部门支付的土地价款”包不包含市政配套费等政府收费和契税？支付给政府的拆迁补偿款和支付给个人的拆迁补偿款能否抵减?扣减土地价款的时候，相应的土地配套费是不是能够扣除？

  答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条的规定：

  支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。因此，不包括市政配套费等政府收费、契税、拆迁补偿款、土地配套费等另外的费用。（安徽）

  （2）房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用，包括土地出让金、拆迁补偿费、基础设施配套费、征收补偿款、开发规费、契税、土地出让金延期支付利息等。

  目前，符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，扣除凭证为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。（山东、湖北）

  （3） 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），只能扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。采取“旧城改造”方式开发房地产项目的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除直接支付给拆迁户的补偿款。

  国税发（2009）31号文，土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括：

  （5）拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

  (1)《闲置土地处置办法》2012年6月1日国土资源部令第53号:土地闲置费不得列入生产成本；

  (2)宁波市地方税务局关于明确所得税有关问题解答口径的函甬地税一函[2013]18号

  （1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

  （2）土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。（土地增值税暂行条例实施细则 ）

  （1）土地所有者出让土地使用权属免征增值税 。（财税[2016] 36号）

  （2）土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”财税[2016]43号）

  企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，应当按减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），按应付或实际支付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按应付或实际支付的金额，贷记“应该支付的账款”、“应当支付的票据”、“银行存款”等科目。财办会[2016]27号

  对于你所提问题，现行税收政策规定暂不够明确，但这一问题对企业所得税实际影响不大，主要涉及房地产企业土地增值税核算问题。房地产企业与一般工商企业在土地使用税核算方面确有不同之处，一般工商企业缴纳的土地使用税计入管理费用，房地产企业在开发项目竣工之前，所缴纳的土地使用税按受益原则计入房地产开发成本的部分，在税务总局对该问题进一步明确之前，暂可以视为开发成本的一部分。 国家税务总局 2013/01/15

  （2） 琼地税函〔2007〕356号：房地产开发企业缴纳的土地使用税，不管在房地产项目完工前或完工后发生的，均在管理费用列支按规定予以扣除。

  （3）大地税函[2008]188号：纳税人取得土地使用权后缴纳的土地使用税，应当计入“房地产开发费用”中的“管理费用”扣除。

  （4）青地税发〔2008〕100号：开发企业在房地产开发项目完工前或完工后缴纳的清算项目的城镇土地使用税，均应计入管理费用并按规定予以扣除。

  （1）关于取得土地使用权时支付的契税和印花税的扣除问题 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税及签订《土地出让合同》所缴纳的印花税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。 天津市地方税务局公告2015年第9号

  （3）印花税按财务制度规定应于发生时计入管理费用，已予以扣除，所以房地产开发项目所缴纳的印花税不再单独扣除

  【案例3-1】某公司2014年12月8日缴纳土地出让金，同时到契税征收机关（财政部门）申报缴纳了契税，2015年5月，该公司按有关部门要求，缴纳了城市基础配套费191万元，目前，地税稽查部门发现该公司缴纳城市基础配套费191万元未缴纳契税。

  （1）《契税暂行条例》国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，契税的计税依据为成交价格；

  （2）契税暂行条例细则，条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、非货币性资产或者其他经济利益。

  一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

  (一)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地征收补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、非货币性资产及其他经济利益。

  (二)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

  （4）《辽宁省地方税务局关于土地使用权转移契税纳税义务发生时间的批复》（辽地税函〔2013〕216号）文件规定：“《国有土地使用权出让合同》中包含拆迁补偿费、市政建设配套费等费用及其金额的，其拆迁补偿费、市政建设配套费等费用的纳税义务发生时间为签订《国有土地使用权出让合同》的当天。《国有土地使用权出让合同》中未包含拆迁补偿费、市政建设配套费等费用的，市政建设配套费等费用的纳税义务发生时间为通知缴纳市政建设配套费等费用的文件发文时间；市政建设配套费等费用没有通知缴费文件的，其纳税义务发生时间为纳税人取得的上述费用收缴凭证开具的当天。”

  占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。

  第四条耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，依规定的适用税额一次性征收。

  耕地占用税由地方税务机关负责征收。获准占用耕地的单位或个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。

  [案例] 甲房地产公司2014年在A市通过招拍挂获取一宗1000亩土地，在办理土地使用权证时，A市国土局、税务局要求其按照每亩1.5万元缴纳耕地占用税，约计1500万元。该公司提出疑问：

  （1）招拍挂建设用地属于“净地”，土地出让金都缴纳了，怎么还要缴纳耕地占用税呢？

  （2）如果缴纳了耕地占用税之后是否有说法可以一年之后才开始缴纳城镇土地使用税呢？

  （1）根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》 第四条规定，经申请批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人；农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳税人为用地申请人。未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。

  目前，地方土地储备中心征用耕地后，对应缴纳的耕地占用税有两种解决方法，一种方式是由地方土地储备中心缴纳，作为土地开发成本费用的一部分，体现在招拍挂的价格当中；另一种方式是由受让土地者缴纳耕地占用税。

  根据《财政部 国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税（2006）56号）在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。